बंधक दर का इतिहास: 1970 से 2024 तक

बंधक दरों के ऐतिहासिक उतार-चढ़ाव को समझना घर खरीदने वालों, घर के मालिकों और आवास बाजार से जुड़े किसी भी व्यक्ति के लिए बहुत ज़रूरी है। बंधक दरों के प्रक्षेपवक्र का आवास की सामर्थ्य पर दूरगामी प्रभाव पड़ता है और यह लोगों द्वारा रियल एस्टेट लेनदेन के बारे में लिए जाने वाले प्रमुख वित्तीय निर्णयों को आकार देता है। वर्तमान में, 2022 में शुरू हुई जिद्दी मुद्रास्फीति से निपटने के लिए फेडरल रिजर्व द्वारा आक्रामक सख्त चक्र के बाद बंधक दरें लगभग 6-7% तक बढ़ गई हैं।

मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन के मुख्य अर्थशास्त्री लेस्ली एप्पलटन-यंग कहते हैं, "मॉर्गेज दरें व्यापक अर्थव्यवस्था का बैरोमीटर हैं। उनके उतार-चढ़ाव मुद्रास्फीति, विकास और मौद्रिक नीति के आसपास की अधिक मौलिक शक्तियों को दर्शाते हैं।"

चाबी छीनना

• पिछले कुछ दशकों में बंधक दरों में नाटकीय चक्रीय उतार-चढ़ाव देखने को मिला है, जिसमें मुद्रास्फीति, आर्थिक स्थितियों और मौद्रिक नीति के प्रभाव से गिरावट और उछाल दोनों ही देखने को मिले हैं। उपभोक्ताओं के लिए इस ऐतिहासिक संदर्भ को समझना महत्वपूर्ण है।
• हालांकि, भविष्य में बंधक दरों में होने वाले बदलावों का अनुमान लगाने की कोशिश करना अक्सर अनुत्पादक काम होता है। पूर्वानुमानित बदलावों पर अति प्रतिक्रिया करने से घर खरीदने या पुनर्वित्त के बारे में गलत समय पर निर्णय लेने की संभावना बढ़ जाती है।
• उधारकर्ताओं के लिए अधिक महत्वपूर्ण है दीर्घकालिक, वैयक्तिक दृष्टिकोण बनाए रखना, जो मुख्य रूप से व्यक्तिगत वित्तीय परिस्थितियों, आवास आवश्यकताओं और लक्ष्यों पर केन्द्रित हो, न कि ब्याज दरों में उतार-चढ़ाव से परेशान हो जाना।
• मुद्रास्फीति, फेड नीति, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए निवेशक मांग और समग्र आर्थिक चक्र जैसे प्रमुख समष्टि आर्थिक कारक समय के साथ बंधक दरों के व्यापक प्रक्षेपवक्र को आकार देते हैं।
• लेकिन किसी व्यक्ति की बंधक दर उसके क्रेडिट प्रोफ़ाइल, डाउन पेमेंट राशि, घर की कीमत और स्थान जैसे व्यक्तिगत तत्वों पर भी बहुत अधिक निर्भर करती है। अपनी विशिष्ट योग्यताओं को जानने से अधिक सटीक दर आकलन की अनुमति मिलती है।
• कम बंधक दरों की अवधि घर की सामर्थ्य और पुनर्वित्त अवसरों को बढ़ाती है। इसके विपरीत, उच्च दरें क्रय शक्ति को गंभीर रूप से कम कर देती हैं, विशेष रूप से आवास बाजार के निचले छोर पर।
• बंधक ब्याज पर कर कटौती, भौगोलिक दर भिन्नताएं, तथा समायोज्य बनाम स्थिर दर ऋण का विकल्प जैसे सामरिक विचार भी उधारकर्ताओं के लिए प्रासंगिक हैं।
• अंततः, घर खरीदना आपकी वित्तीय तत्परता से प्रेरित होना चाहिए, न कि सैद्धांतिक बंधक दर के निचले या ऊपरी स्तर का सटीक समय निर्धारित करने का प्रयास, जिसका विश्वसनीय रूप से अनुमान लगाना असंभव है।

बंधक दरों में भौगोलिक विविधता

जबकि राष्ट्रीय औसत समग्र बंधक दर प्रवृत्तियों को दिखाते हैं, उधारकर्ताओं के लिए उपलब्ध वास्तविक दरें भौगोलिक क्षेत्र के अनुसार काफी भिन्न हो सकती हैं। न्यूयॉर्क, सैन फ्रांसिस्को या लॉस एंजिल्स जैसे प्रमुख शहरी केंद्रों के अधिक महंगे आवास बाजारों में, बंधक दरें राष्ट्रीय औसत से अधिक होती हैं। यह इन क्षेत्रों में महंगी संपत्तियों पर बड़ी ऋण राशि बढ़ाने में उधारदाताओं के लिए बढ़े हुए जोखिम से उपजा है।

इसके विपरीत, कम आबादी वाले राज्यों में, जहाँ आवास की लागत कम है, जैसे कि मिडवेस्ट और साउथ के कुछ हिस्सों में, उधारकर्ता अक्सर अधिक अनुकूल बंधक दरें प्राप्त कर सकते हैं। कम ऋण आकार और स्थिर आवास मांग ऋणदाताओं के लिए कम जोखिम का अनुवाद करती है।

भौगोलिक असमानताएँ अलग-अलग राज्यों में शहर और उपनगरीय स्तर पर भी मौजूद हैं। उदाहरण के लिए, वाशिंगटन डीसी मेट्रो क्षेत्र में, जिला और उसके आस-पास के समृद्ध उपनगर क्षेत्र की सबसे कम औसत बंधक दरों का आनंद लेते हैं। अधिक दूरदराज के उपनगरीय और डाउनमार्केट उपनगरीय क्षेत्रों में बैंकों की ओर से उच्च दरें देखने को मिलती हैं।

ये क्षेत्रीय विसंगतियाँ दर्शाती हैं कि ऋणदाता घर की कीमत में वृद्धि, आय के स्तर और उधारकर्ता की वित्तीय स्थिरता के संदर्भ में प्रत्येक आवास बाजार के सापेक्ष आकर्षण और जोखिम प्रोफ़ाइल को कैसे देखते हैं। अपने स्थानीय क्षेत्र में भौगोलिक बंधक दर के अंतर और औसत को समझने से घर के मालिकों और खरीदारों को अपनी वित्तपोषण लागतों का अधिक सटीक रूप से आकलन करने में मदद मिलती है।

दशक-दर-दशक पुनरावलोकन

1970s

• इस उथल-पुथल भरे दशक की शुरुआत में बंधक दरें 7-8% के दायरे में रहीं, लेकिन मुद्रास्फीति में चिंताजनक वृद्धि के बीच ये लगातार बढ़ती गईं।
• 1970 के दशक में "महान मुद्रास्फीति" का दौर शुरू हुआ, जब उपभोक्ता कीमतों में उछाल के कारण फेड को अपनी बेंचमार्क संघीय निधि दर को कई बार बढ़ाने के लिए बाध्य होना पड़ा।
• इस सख्त मौद्रिक नीति का प्रभाव बंधक दरों पर भी पड़ा, जो 1970 के दशक में अपने आरंभिक बिंदु से दोगुनी से भी अधिक हो गयीं, तथा दशक के अंत में 15% से ऊपर पहुंच गयीं।
• 1973 के तेल संकट और ब्रेटन वुड्स प्रणाली के तहत अमेरिकी डॉलर की सोने में परिवर्तनीयता को समाप्त करने जैसे कारकों ने इस अवधि के दौरान मुद्रास्फीति को बढ़ाने में योगदान दिया।

मध्यम वर्ग के लिए अधिक बंधक सुलभता का मार्ग प्रशस्त करने वाला एक महत्वपूर्ण मील का पत्थर 1934 में FHA (फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन) बंधक बीमा कार्यक्रम की शुरूआत थी। इसने कम आय और छोटे डाउन पेमेंट वाले उधारकर्ताओं को बंधक वित्तपोषण प्राप्त करने की अनुमति दी, क्योंकि FHA ने डिफ़ॉल्ट जोखिम के खिलाफ उधारदाताओं का बीमा किया। युद्ध के बाद के युग में गृहस्वामित्व के उदय को आगे बढ़ाने में FHA कार्यक्रम ने महत्वपूर्ण भूमिका निभाई।

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1980s

• 1970 के दशक में स्थापित उच्च मुद्रास्फीति का वातावरण 1980 के दशक के आरंभिक वर्षों में अपने चरम पर पहुंच गया, जिससे बंधक दरें अभूतपूर्व ऊंचाई पर पहुंच गईं।
• फ्रेडी मैक डेटा के अनुसार, अक्टूबर 1981 में 30-वर्षीय निश्चित बंधक पर औसत दर अविश्वसनीय रूप से 18.63% के उच्चतम स्तर पर पहुंच गयी थी।
• इस तरह की अत्यधिक उधारी लागतों ने आवास बाजार के लिए भारी प्रतिकूल स्थिति उत्पन्न कर दी, जिससे मासिक भुगतान करना आर्थिक रूप से सर्वाधिक संपन्न अमेरिकियों को छोड़कर अन्य सभी के लिए असहनीय हो गया।
• वास्तव में, 1981 में मकान की औसत कीमत 66,000 डॉलर से कुछ अधिक थी, लेकिन 20% डाउन पेमेंट और 18.63% ब्याज दर के साथ मूलधन और ब्याज भुगतान 800 डॉलर प्रति माह से अधिक हो गया।
• घरों की बिक्री और सामर्थ्य पर आसमान छूती ब्याज दरों के विनाशकारी प्रभाव ने अंततः फेड को पॉल वोल्कर के नेतृत्व में कदम उठाने के लिए मजबूर कर दिया।
• दृढ़ ब्याज दर वृद्धि के माध्यम से, वोल्कर फेड ने मुद्रास्फीति की कमर तोड़ दी, और बंधक दरों में अभूतपूर्व ऊंचाई से लगातार गिरावट शुरू हो गई।
• 1989 तक, 30-वर्षीय निश्चित बंधक दर पुनः 10% से नीचे आ गयी थी, जो 1980 के दशक के आरम्भ में ब्याज दरों में हुई भारी गिरावट के बाद एक उल्लेखनीय गिरावट थी।

1990s

• 1990 के दशक में मुद्रास्फीति विरोधी प्रवृत्ति और तीव्र हो गई, तथा दीर्घकालिक आर्थिक विस्तार के बीच बंधक दरों में गिरावट जारी रही।
• दशक भर में लगातार घटती दरों ने घर खरीदने के उन्माद को बढ़ावा दिया। देश भर में घर के स्वामित्व की दर 63.9% से बढ़कर 66.8% हो गई।
• 1998 तक, औसत बंधक दर 1960 के दशक के बाद पहली बार 7% से नीचे आ गयी, जिसमें तेजी से बढ़ते शेयर बाजार और "गोल्डीलॉक्स" आर्थिक स्थितियों ने सहायता की।
• 1990 के दशक के उत्तरार्ध में डॉटकॉम बूम ने भी प्रतिफल के लिए आतुर निवेशकों की ओर से बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की मांग को बढ़ावा दिया, जिससे बंधक दरों में और गिरावट आई।
• प्रौद्योगिकी-चालित अर्थव्यवस्था कम बेरोजगारी और न्यूनतम मुद्रास्फीति के साथ मजबूती से बढ़ी - जो असाधारण रूप से कम बंधक दरों के लिए एकदम उपयुक्त पृष्ठभूमि थी।

2000s

• 2000 के दशक में बंधक दरों में व्यापक उतार-चढ़ाव रहा, जो सबप्राइम ऋण उछाल, वैश्विक वित्तीय संकट और महामंदी से काफी प्रभावित था।
• वर्ष 2000 में दरें 8% के आसपास शुरू हुईं, लेकिन जुलाई 2007 में ब्याज दरें 6.5% से ऊपर चली गईं, क्योंकि बंधक बाजार में उथल-पुथल मच गई थी।
• ढीले ऋण मानक, सबप्राइम बंधक, तथा जोखिमपूर्ण बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ आवास क्षेत्र में व्याप्त आग के पीछे के कारक सिद्ध हुए।
• ऋण बाजारों में आई गिरावट के कारण, फेड ने अर्थव्यवस्था को पुनर्जीवित करने के लिए 2008 के अंत तक अपनी प्रमुख नीति दर को नाटकीय रूप से घटाकर लगभग 0% कर दिया।
• इससे अत्यंत निम्न बंधक दरों का मार्ग प्रशस्त हुआ, जो अंततः 2010 के अंत और 2011 के प्रारंभ में 4.2% के निचले स्तर पर आ गयीं, क्योंकि बाजार धीरे-धीरे सुधर रहा था।
• फेड द्वारा बंधक बांडों की बड़े पैमाने पर खरीद से संबंधित मात्रात्मक सहजता कार्यक्रमों ने भी संकट के बाद की अवधि में दरों को नीचे धकेल दिया।

2000 के दशक की शुरुआत में, बंधक दरें रिकॉर्ड निचले स्तर पर पहुंच गईं, जिससे पुनर्वित्त गतिविधि के लिए एक आदर्श वातावरण बना। जब 2003 में 30-वर्षीय फिक्स्ड मॉर्गेज पर औसत दर लगभग 5% तक गिर गई, तो इसने बड़े पैमाने पर पुनर्वित्त उछाल को गति दी। लाखों घर के मालिकों ने अपने मासिक भुगतान को कम करने और नकद-आउट पुनर्वित्त के माध्यम से संचित गृह इक्विटी का उपयोग करने के लिए पुनर्वित्त का लाभ उठाया।

इसके अलावा इस अवधि में, ऋण देने के ढीले मानकों और कम आय और खराब क्रेडिट इतिहास वाले उधारकर्ताओं को बंधक ऋण देने के कारण 2000 के दशक के मध्य में आवास बुलबुले का निर्माण हुआ। जब यह बुलबुला फटा, तो इसने 2008 के बंधक संकट और वित्तीय बाजार में मंदी को जन्म दिया, जिससे फेड को अर्थव्यवस्था को स्थिर करने के लिए दरों में आपातकालीन कटौती करने के लिए मजबूर होना पड़ा।

2010s

• 2010 के दशक की शुरुआत में अत्यधिक उदार मौद्रिक नीति के बीच बंधक दरें कई वर्षों तक 4-5% के दायरे में बनी रहीं।
• इन कम दरों ने आवास सुधार को बढ़ावा दिया, जिससे 2000 के दशक के अंत में हुई मंदी के बाद घरों की बिक्री और कीमतों में वृद्धि हुई।
• हालांकि, जैसे-जैसे दशक आगे बढ़ा और अर्थव्यवस्था ने अपनी स्थिति पुनः प्राप्त की, इसने आसान मुद्रा वातावरण के खत्म होने का मंच तैयार कर दिया।
• 2015 से, फेडरल रिजर्व द्वारा आगामी ब्याज दरों में वृद्धि की प्रत्याशा में बंधक दरों में मामूली वृद्धि शुरू हुई।
• 2018 और 2019 के अंत तक, 30-वर्ष की स्थिर दर 5% से ऊपर उठ गई क्योंकि मात्रात्मक सहजता समाप्त हो गई और फेड ने नीति को सामान्य कर दिया।

2020s

• 2020 के दशक में कोविड-19 के आर्थिक झटके और फिर बढ़ती मुद्रास्फीति के कारण बंधक दरों में पहले से ही असाधारण उतार-चढ़ाव देखने को मिला है।
• 2020 में प्रवेश करते समय, बंधक दरें 4% से कुछ नीचे चल रही थीं, तथा मार्च में महामारी के कारण अर्थव्यवस्था के पंगु हो जाने के कारण इनमें भारी गिरावट आई।
• बंधक बाजार और आर्थिक सुधार को समर्थन देने के लिए, फेड ने अपनी बेंचमार्क दर को घटाकर 0% कर दिया तथा बंधक बांड की तीव्र खरीद की।
• आसान नीति के इस संगम ने फ्रेडी मैक के आंकड़ों के आधार पर 2021 की शुरुआत में 30-वर्षीय निश्चित बंधक दर को केवल 2.65% के सर्वकालिक निम्नतम स्तर पर धकेल दिया।
• हालाँकि, कम दर की राहत अस्थायी साबित हुई क्योंकि 2022 में मुद्रास्फीति के मीट्रिक बढ़ गए, जिससे फेड को 1980 के दशक के बाद से अपने सबसे आक्रामक बढ़ोतरी चक्र को अपनाने के लिए मजबूर होना पड़ा।
• फरवरी 2023 तक, उच्च मुद्रास्फीति को हराने के उद्देश्य से फेड की ब्याज दर में वृद्धि के जवाब में औसत 30-वर्षीय स्थिर दर 7% से ऊपर पहुंच गई।
• भविष्य की ओर देखते हुए, 2023 के अंत और 2024 में बंधक दरें संभवतः इस बात पर निर्भर करेंगी कि फेड के सख्त उपाय मूल्य दबाव को कम करने में सफल होते हैं या नहीं।

ऐतिहासिक बंधक दरें: पचास साल का पूर्वव्यापी अवलोकन

पिछले पाँच दशकों में, बंधक दरों में नाटकीय उतार-चढ़ाव का अनुभव हुआ है, जो व्यापक आर्थिक स्थितियों, नीतिगत बदलावों और वित्तीय बाज़ार की गतिशीलता को दर्शाता है। 1980 के दशक की शुरुआत में उच्च मुद्रास्फीति के कारण 18% के शिखर से लेकर COVID-19 महामारी के दौरान लगभग 2.65% के अभूतपूर्व निम्न स्तर तक, इन दरों ने लाखों अमेरिकियों के लिए आवास बाजार और सामर्थ्य को आकार देने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाई है।

यह तालिका 1970 से 2024 तक औसत 30-वर्षीय निश्चित बंधक दरों का एक व्यापक अवलोकन प्रदान करती है, जो दरों के विकास के बारे में मूल्यवान अंतर्दृष्टि प्रदान करती है और आर्थिक परिवर्तन की प्रमुख अवधियों को उजागर करती है। इस ऐतिहासिक संदर्भ को समझने से उपभोक्ताओं और नीति निर्माताओं को बंधक दरों को बढ़ाने वाली ताकतों और गृहस्वामी और वित्तीय नियोजन के निहितार्थों को समझने में मदद मिलती है।

आवास बाज़ार पर प्रभाव

बंधक दरों में चक्रीय उतार-चढ़ाव आवास बाजार और उपभोक्ता व्यवहार पर महत्वपूर्ण प्रभाव उत्पन्न करते हैं:

घर खरीदार की मांग और सामर्थ्य

• जब दरें कम होती हैं, तो इससे बंधक भुगतान की मासिक लागत कम होने से घर खरीदार की क्रय शक्ति बढ़ जाती है।
• इसके विपरीत, तेजी से बढ़ती दरें खरीदारों के लिए वहनीयता को तेजी से कम कर देती हैं, विशेष रूप से आवास बाजार के निचले स्तर पर।
• जब दरें ऊंची होती हैं तो इसका बिक्री गतिविधि पर नकारात्मक प्रभाव पड़ता है, तथा कम खरीदार ही घर खरीदने के लिए आवश्यक वित्तपोषण के लिए अर्हता प्राप्त कर पाते हैं।

पुनर्वित्त गतिविधि

• बंधक पुनर्वित्त की मात्रा, मकान मालिकों की मौजूदा बंधक दरों के सापेक्ष मामूली दर में उतार-चढ़ाव के प्रति भी अत्यधिक संवेदनशील होती है।
• जब प्रचलित बाजार दरें उधारकर्ता की पिछली बंधक दर से कम से कम 50-75 आधार अंक (0.50-0.75%) नीचे आ जाती हैं, तो यह पुनर्वित्त की लहर को प्रोत्साहित करती है।
• गृहस्वामी अपने मासिक भुगतान को कम करने तथा ऋण की अवधि के दौरान उधार लेने की लागत को कम करने के लिए कम दर पर पुनर्वित्त का लाभ उठाते हैं।
• हालांकि, दरों में निरंतर वृद्धि से पुनर्वित्तपोषण में भारी कमी आती है, क्योंकि कम मौजूदा गृहस्वामियों को उच्च दर पर नए ऋण से लाभ मिलता है।

खरीद/बिक्री के निर्णय का समय

• ऐसे समय में जब बंधक दरों में पर्याप्त वृद्धि होने की संभावना होती है, तो प्रायः घरों की खरीद में तेजी आ जाती है, क्योंकि खरीदार कम दर पर घर खरीदने की जल्दी में होते हैं।
• इसी प्रकार, संभावित विक्रेता अपने मकानों की सूची में तेजी ला सकते हैं, यदि उन्हें लगता है कि भविष्य में दरें ऊंची हो जाएंगी, जिससे खरीददारों की सामर्थ्य पर असर पड़ेगा।
• इसके विपरीत, ब्याज दरों में कमी की उम्मीदें खरीदारों को खरीदारी स्थगित करने के लिए तथा विक्रेताओं को कम दरों का लाभ उठाने की उम्मीद में लिस्टिंग में देरी करने के लिए प्रोत्साहित करती हैं।

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यह तालिका 1970 से 2024 तक औसत 30-वर्षीय निश्चित बंधक दरों का एक व्यापक अवलोकन प्रदान करती है, जो दरों के विकास के बारे में मूल्यवान अंतर्दृष्टि प्रदान करती है और आर्थिक परिवर्तन की प्रमुख अवधियों को उजागर करती है। इस ऐतिहासिक संदर्भ को समझने से उपभोक्ताओं और नीति निर्माताओं को बंधक दरों को बढ़ाने वाली ताकतों और गृहस्वामी और वित्तीय नियोजन के निहितार्थों को समझने में मदद मिलती है।

कर नीति और बंधक ब्याज कटौती का दरों/घर खरीदने के निर्णयों पर प्रभाव

रियल एस्टेट के इर्द-गिर्द कर नीति भी बंधक बाजार में मांग और दर के स्तर को आकार देने में भूमिका निभाती है। उदाहरण के लिए, अमेरिका में बंधक ब्याज कटौती घर के मालिकों को उनकी कर योग्य आय से योग्य बंधक ब्याज में कटौती करने की अनुमति देती है, जो करदाताओं के लिए बंधक की लागत को प्रभावी रूप से सब्सिडी देती है। इससे किराए पर घर लेने की तुलना में घर के स्वामित्व की वित्तीय अपील बढ़ जाती है।

हालाँकि, हाल के वर्षों में अधिकतम कटौती राशि के आसपास की सीमाओं और बढ़ी हुई मानक कटौती के कारण कम घर मालिक बंधक ब्याज कटौती लेते हैं। इस क्षेत्र में भविष्य में होने वाले किसी भी सुधार से घर खरीदने के फैसले और बंधक ऋण की मांग दोनों पर असर पड़ सकता है और इस तरह दर के स्तर पर असर पड़ सकता है।

बंधक दरों को प्रभावित करने वाले कारक

लेंडिंगट्री के वरिष्ठ दर रणनीतिकार क्रिस मैलोनी कहते हैं, "अधिकांश अमेरिकियों के लिए घर खरीदना उनके जीवन का सबसे बड़ा वित्तीय निर्णय होता है। बंधक दरों में मामूली उतार-चढ़ाव भी उनकी समग्र संपत्ति को काफी हद तक प्रभावित कर सकता है।"

सतह पर सरल प्रतीत होने पर, जटिल कारकों का संगम अंततः बंधक दरों के प्रक्षेपवक्र को आकार देता है:

फेडरल रिजर्व नीति और बेंचमार्क दरें

• फेड की संघीय निधि दर, जो बैंकों के लिए एक दिन की उधार दर है, बंधक दरों में उतार-चढ़ाव का प्राथमिक आधार है।
• जब फेड इस बेंचमार्क अल्पावधि दर में वृद्धि या कटौती करता है, तो इसका सीधा प्रभाव बंधक ऋणदाताओं की उधार लागत पर पड़ता है, तथा इसका असर उपभोक्ताओं पर पड़ता है।
• उदाहरण के लिए, मार्च 2022 से मार्च 2023 तक फेड फंड दर में फेड की 4.25 प्रतिशत अंकों की वृद्धि ने बंधक दरों में इसी अनुपात में वृद्धि की।

मुद्रास्फीति के रुझान

• 2023 की शुरुआत में मुद्रास्फीति अभी भी अत्यधिक ऊंची बनी हुई है, फेड ने दरों में वृद्धि जारी रखने के अपने इरादे का संकेत दिया है जब तक कि यह पर्याप्त रूप से नियंत्रित नहीं हो जाती है, जिससे बंधक दरों पर और अधिक दबाव पड़ेगा।
• इसके विपरीत, जब मुद्रास्फीति फेड के 2% लक्ष्य से नीचे चल रही होती है, तो इससे मौद्रिक नीति का रुख आसान हो जाता है और बंधक दरें कम हो जाती हैं।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए निवेशकों की मांग

• बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) पर दरें, जो हजारों व्यक्तिगत बंधकों को एक साथ जोड़ती हैं, उन दरों को प्रभावित करती हैं जो ऋणदाता उपभोक्ताओं को प्रदान करते हैं।
• जब एमबीएस के लिए निवेशकों की मांग मजबूत होती है, जिससे कीमतें बढ़ जाती हैं, तो ऋणदाता कम बंधक दरें निर्धारित कर सकते हैं और फिर भी ऋण को लाभप्रद रूप से बेच सकते हैं ।
• आर्थिक उथल-पुथल या बाजार में तनाव के समय, एमबीएस की मांग बढ़ जाती है, क्योंकि उन्हें अपेक्षाकृत सुरक्षित परिसंपत्ति माना जाता है, जिससे दरें कम हो जाती हैं।
• इसके विपरीत, जब निवेशक एमबीएस से हटकर अन्य उच्च-उपज वाले क्षेत्रों में चले जाते हैं, तो इससे उपभोक्ता बंधक मूल्य निर्धारण पर दबाव बढ़ता है।

आर्थिक चक्र एवं जोखिम भावना

• अमेरिकी अर्थव्यवस्था की समग्र स्थिति भी फेड नीति के निहितार्थ के आधार पर बंधक दरों पर भारी पड़ती है।
• आर्थिक मंदी या मंदी के समय, फेड आमतौर पर अधिक निवेश और व्यय गतिविधि को बढ़ावा देने के लिए ब्याज दरों को कम करता है।
• इससे बंधक दरों में गिरावट आती है, जिससे कमजोर अवधि के दौरान आवास बाजार को प्रतिचक्रीय बढ़ावा मिलता है।
• तंग श्रम बाजारों के साथ अत्यधिक गर्म होती अर्थव्यवस्था फेड को सख्ती करने के लिए बाध्य कर सकती है, तथा शीतलन तंत्र के रूप में बंधक दरों को ऊपर की ओर ले जा सकती है।
• निवेशकों की जोखिम लेने की इच्छा भी एक भूमिका निभाती है, क्योंकि "जोखिम-मुक्त" भावना से आमतौर पर बंधक दरों को लाभ मिलता है, क्योंकि फंड सुरक्षित परिसंपत्तियों की ओर आकर्षित होते हैं।

निश्चित और समायोज्य दर बंधक के बीच अंतर

उधारकर्ताओं के लिए फिक्स्ड-रेट या एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज (ARM) के बीच चुनाव भी एक महत्वपूर्ण विचार है। फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज घर के मालिक को भुगतान स्थिरता प्रदान करते हैं, जिसमें पूरे ऋण अवधि, आमतौर पर 30 या 15 साल के दौरान लगातार मासिक भुगतान होते हैं। यह उच्च या बढ़ती दर वाले वातावरण में पसंदीदा विकल्प है।

दूसरी ओर, समायोज्य दर वाले बंधक कम शुरुआती दरें प्रदान करते हैं, लेकिन दरों में वृद्धि होने पर निर्धारित अंतराल पर भुगतान बढ़ने का जोखिम होता है। जब दरें बढ़ रही हों तो कम आकर्षक होते हुए भी, ARMs तब फायदेमंद साबित हो सकते हैं जब दरों में कमी आने की उम्मीद हो। उधारकर्ता जो सोचते हैं कि वे अगले कुछ वर्षों में बेच सकते हैं, वे भी कभी-कभी ARM का विकल्प चुनते हैं।

कुल मिलाकर, निश्चित दर वाले ऋण अधिक निश्चितता और कम जोखिम लाते हैं, लेकिन समायोज्य उत्पाद अनुकूल दर वातावरण में अधिक संभावित बचत के द्वार खोलते हैं।

उधारकर्ताओं के लिए सलाह

चूंकि बंधक दरें अनेक कारकों के आधार पर लगातार उतार-चढ़ाव करती रहती हैं, इसलिए गृह ऋण प्रक्रिया में विवेक की आवश्यकता होती है:

दरों पर नज़र रखें लेकिन जुनून से बचें

• यद्यपि ब्याज दरों के रुझान पर नजर रखना बुद्धिमानी है, लेकिन संभावित कदमों पर जुनूनी ढंग से ध्यान केंद्रित करना उधारकर्ताओं के लिए अनुत्पादक कार्य साबित हो सकता है।
• बंधक दरों का सटीक पूर्वानुमान लगाना बेहद मुश्किल है, क्योंकि इसमें जटिल गतिशीलता शामिल है। पूर्वानुमानित परिवर्तनों पर अति प्रतिक्रिया अक्सर विपरीत परिणाम देती है।
• संभावित दर परिवर्तन बिंदुओं का सावधानीपूर्वक समय निर्धारण करने के बजाय, अपनी व्यक्तिगत स्थिति और लक्ष्यों के साथ संरेखित दीर्घकालिक दृष्टिकोण बनाए रखें।

वैयक्तिकृत दर कारकों को समझें

• अंततः, उधारकर्ताओं को मिलने वाली बंधक दर, विज्ञापित व्यापक बाजार औसत से कहीं अधिक पर निर्भर करती है।
• किसी व्यक्ति की क्रेडिट प्रोफ़ाइल, डाउन पेमेंट राशि, घर की कीमत और ऋण का आकार, ऋण-से-आय अनुपात, और अन्य क्षतिपूर्ति कारक उनकी विशिष्ट दर में शामिल हो जाते हैं।
• इन व्यक्तिगत योग्यताओं को जानने से आप सामान्यीकृत दर आंकड़ों पर निर्भर रहने के बजाय अपनी बंधक लागत का वास्तविक अनुमान लगा सकते हैं।

पुनर्वित्त अवसरों पर विचार करें

• मौजूदा मकान मालिकों के लिए, ब्याज दरों में निरंतर गिरावट से कम दर पर बंधक पुनर्वित्त के अवसर पैदा होते हैं।
• यहां तक कि 50-75 आधार अंकों की मामूली गिरावट भी पुराने, उच्चतर बंधक दर से पुनर्वित्त लेते समय पर्याप्त दीर्घकालिक बचत उत्पन्न कर सकती है।
• हालांकि, समापन लागतों को ध्यान में रखें और मासिक भुगतान बचत के माध्यम से उन खर्चों की भरपाई करने के लिए ब्रेक-ईवन समयरेखा की सटीक गणना करें।
• चूंकि दरें ऐतिहासिक रूप से अस्थिर रही हैं, इसलिए संभावित वृद्धि से पहले पुनर्वित्त का समय निर्धारित करने से अधिकतम बचत सुरक्षित रहती है।

अपनी परिस्थितियों के आधार पर निर्णय लें

• अंततः, घर खरीदना मुख्य रूप से आपकी वर्तमान आवासीय आवश्यकताओं, भविष्य की योजनाओं और वित्तीय परिस्थितियों को ध्यान में रखकर किया जाना चाहिए।
• हालांकि कम बंधक दरों का लाभ उठाने से सामर्थ्य में वृद्धि हो सकती है, लेकिन यदि अपनी क्षमता से अधिक खर्च करके मामूली दर में गिरावट का प्रयास किया जाए तो यह अक्सर आत्मघाती साबित हो सकता है।
• भविष्य में ब्याज दरों में होने वाले बदलावों का सटीक अनुमान लगाने के बजाय, वर्तमान बंधक दर पर मासिक भुगतान दायित्वों के साथ अपनी सहजता के स्तर का मूल्यांकन करें।
• अधिकांश खरीदारों के लिए, निर्धारित बंधक भुगतान भविष्य के कई वर्षों को ध्यान में रखते हुए, उनके मासिक बजट में यथोचित रूप से फिट होना चाहिए।

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पुनर्वित्त लाभ

पुनर्वित्त बचत की गणना का उदाहरण: यदि कोई उधारकर्ता $300,000 के 30-वर्षीय बंधक को 6% से घटाकर 4% पर पुनर्वित्त करता है, तो उसे भुगतान पर प्रति माह लगभग $400 की बचत होगी, या सम्पूर्ण ऋण अवधि में लगभग $144,000 की बचत होगी।

निष्कर्ष

ऐतिहासिक बंधक दर चक्र स्पष्ट रूप से उनकी अस्थिर प्रकृति को दर्शाते हैं, जो महामारी के दौरान 2.5% के आसपास के अत्यंत निम्न स्तरों और 1980 के दशक की शुरुआत में 19% के करीब पहुंचने वाले पीढ़ीगत उच्च स्तरों के बीच झूलते रहते हैं। यह इस बात को रेखांकित करता है कि कैसे बंधक दरें मुद्रास्फीति, केंद्रीय बैंक नीति और व्यापक बाजार वातावरण जैसी शक्तिशाली व्यापक आर्थिक शक्तियों के अधीन रहती हैं।

जबकि इन ऐतिहासिक पैटर्न की समझ होना मूल्यवान संदर्भ साबित होता है, उपभोक्ताओं को संभावित बंधक दर चालों का पूर्वानुमान लगाने में अत्यधिक व्यस्त होने से बचना चाहिए। अक्सर, पूर्वानुमानित परिवर्तनों पर अति प्रतिक्रिया वास्तविक घटनाओं के लिए गलत समय पर समाप्त होती है।

इसके बजाय, किसी की व्यक्तिगत परिस्थितियों पर केंद्रित एक संतुलित दृष्टिकोण घर खरीदने या पुनर्वित्त जैसे प्रमुख वित्तीय निर्णयों के बारे में अधिक सूचित मूल्यांकन की अनुमति देता है। मुख्य रूप से आपके नियंत्रण में आने वाले कारकों पर ध्यान केंद्रित करना - क्रेडिट योग्यता, डाउन पेमेंट, आवास की ज़रूरतें, बजटीय बाधाएँ - विभिन्न बंधक दर परिवेशों में विवेकपूर्ण विकल्पों के लिए खुद को उधार देता है।

इस दीर्घकालिक, व्यक्तिगत दृष्टिकोण को बनाए रखते हुए, उधारकर्ता अपने आवास की संभावनाओं को अनुकूलित कर सकते हैं, भले ही दरें भविष्य में नई ऊँचाई या निम्न की ओर ले जाएँ। इस अनुशासित मानसिकता को विकसित करना और दिन-प्रतिदिन की दरों में उतार-चढ़ाव के सामने घबराहट से बचना अंततः उधारकर्ताओं को जोखिम को कम करते हुए अपने लक्ष्यों के अनुरूप वित्तपोषण विकल्प चुनने की स्थिति में लाता है।

FAQ: बंधक दर का इतिहास और इसके निहितार्थ

बंधक दरें क्या हैं?

बंधक दरें बंधक ऋण पर लगाई जाने वाली ब्याज दरें हैं। वे निश्चित (ऋण अवधि के लिए समान रहने वाली) या समायोज्य (सूचकांक के आधार पर समय-समय पर बदलती रहने वाली) हो सकती हैं।

बंधक दरें घर की सामर्थ्य को कैसे प्रभावित करती हैं?

बंधक दरें उधारकर्ता द्वारा किए जाने वाले मासिक भुगतान को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करती हैं। कम दरें मासिक भुगतान को कम करती हैं, जिससे घर अधिक किफायती हो जाते हैं, जबकि उच्च दरें भुगतान को बढ़ाती हैं, जिससे वहनीयता कम हो जाती है।

कौन से कारक बंधक दरों को प्रभावित करते हैं?

कई कारक बंधक दरों को प्रभावित करते हैं, जिनमें शामिल हैं:

फेडरल रिजर्व नीति और बेंचमार्क ब्याज दरें

मुद्रास्फीति के रुझान

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए निवेशकों की मांग

समग्र आर्थिक चक्र और जोखिम भावना

उधारकर्ता-विशिष्ट कारक जैसे क्रेडिट प्रोफ़ाइल, डाउन पेमेंट और ऋण आकार

पिछले दशकों में बंधक दरों में क्या परिवर्तन आया है?

1970 का दशक: ब्याज दरें 7-8% से शुरू हुईं और उच्च मुद्रास्फीति के कारण 15% से ऊपर समाप्त हुईं।

1980 का दशक: 1981 में दरें 18.63% के उच्चतम स्तर पर पहुंच गईं, तथा 1989 तक घटकर 10% से नीचे आ गईं।

1990 का दशक: दरें लगातार गिरती रहीं और 1990 के दशक के अंत तक 7% से नीचे आ गईं।

2000 का दशक: सबप्राइम संकट और महामंदी से प्रभावित होकर दरों में व्यापक उतार-चढ़ाव हुआ, जो 2010 तक 4.2% के निचले स्तर पर पहुंच गया।

2010 का दशक: प्रारंभ में दरें 4-5% के बीच थीं, जो दशक के अंत में थोड़ी बढ़ गईं।

2020 का दशक: 2021 की शुरुआत में दरें 2.65% के सर्वकालिक निम्नतम स्तर पर आ गईं, लेकिन मुद्रास्फीति के कारण 2023 की शुरुआत में 7% से ऊपर हो गईं।

क्या मुझे घर खरीदने से पहले भविष्य में बंधक दर में होने वाले बदलाव का अनुमान लगाने की कोशिश करनी चाहिए?

जबकि रुझानों को समझना मददगार है, बंधक दरों का पूर्वानुमान लगाने और समय निर्धारित करने की कोशिश करना प्रतिकूल हो सकता है। अपनी व्यक्तिगत वित्तीय स्थिति और आवास की ज़रूरतों के आधार पर निर्णय लेना ज़्यादा महत्वपूर्ण है।

बंधक पुनर्वित्त के क्या लाभ हैं?

पुनर्वित्त आपके मासिक भुगतान को कम कर सकता है, आपकी समग्र ब्याज लागत को कम कर सकता है, और आपको घर की इक्विटी का लाभ उठाने की अनुमति दे सकता है। उदाहरण के लिए, $300,000 के बंधक को 6% से 4% पर पुनर्वित्त करने से प्रति माह लगभग $400 की बचत हो सकती है।

भौगोलिक विविधताएं बंधक दरों को कैसे प्रभावित करती हैं?

क्षेत्र के अनुसार बंधक दरों में काफी अंतर हो सकता है। न्यूयॉर्क और सैन फ्रांसिस्को जैसे उच्च लागत वाले शहरी क्षेत्रों में बड़ी ऋण राशि और उच्च जोखिम के कारण दरें अधिक होती हैं, जबकि मध्य-पश्चिम और दक्षिण में कम लागत वाले क्षेत्र अधिक अनुकूल दरें प्रदान कर सकते हैं।

निश्चित दर और समायोज्य दर बंधक (एआरएम) के बीच क्या अंतर हैं?

निश्चित दर बंधक: ऋण अवधि (आमतौर पर 30 या 15 वर्ष) में लगातार मासिक भुगतान के साथ स्थिरता प्रदान करते हैं।

एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज (ARMs): कम शुरुआती दरों से शुरू करें जो समय-समय पर समायोजित होती हैं। यदि दरों में कमी आने की उम्मीद है या यदि आप दर समायोजित होने से पहले घर बेचने की योजना बनाते हैं तो वे फायदेमंद हो सकते हैं।

फेडरल रिजर्व बंधक दरों को किस प्रकार प्रभावित करता है?

फेडरल रिजर्व संघीय निधि दर को नियंत्रित करता है, जो सीधे बंधक दरों को प्रभावित करता है। जब फेड मुद्रास्फीति से निपटने के लिए दरें बढ़ाता है, तो बंधक दरें आम तौर पर बढ़ जाती हैं। इसके विपरीत, अर्थव्यवस्था को प्रोत्साहित करने के लिए दरों को कम करने से आम तौर पर बंधक दरें कम हो जाती हैं।

बंधक ब्याज कटौती क्या है और यह घर खरीदने के निर्णय को कैसे प्रभावित करती है?

बंधक ब्याज कटौती घर के मालिकों को उनकी कर योग्य आय से बंधक ब्याज भुगतान में कटौती करने की अनुमति देती है, जिससे उधार लेने की लागत प्रभावी रूप से कम हो जाती है। यह कटौती किराए पर रहने की तुलना में घर के स्वामित्व को वित्तीय रूप से अधिक आकर्षक बनाती है।